家買ったら税金が激減した？住宅ローン控除のウソとホント！

みなさまこんにちは、いちまるです(*’▽’)
X（旧Twitter）で「家を買ったら30万円返ってきた！」みたいな投稿、見たことありませんか？

これ、実は住宅ローン控除という制度のことです。
確かにお得な制度なんですが、「誰でも30万円もらえる！」というわけではありません。

今回では、20〜30代でこれから家を買おうか考えている方向けに、住宅ローン控除のホントとウソを分かりやすく解説します♪

 

住宅ローン控除って何？【基本編】

住宅ローン控除を一言で言うと、「家を買って住宅ローンを組んだら、毎年税金が返ってくる制度」です。

正式名称は「住宅借入金等特別控除」。
難しい名前ですが、仕組みは意外とシンプルです。

どういう仕組み？

毎年12月31日時点での住宅ローン残高の0.7%が、所得税や住民税から戻ってきます。

例えば、年末のローン残高が3,000万円なら…

この21万円が、払った税金から返ってくる計算です。

いつまで受けられる？

新築住宅の場合は最長13年間、中古住宅の場合は最長10年間控除が受けられます。

つまり、新築で3,000万円のローンを組んだ方なら、13年間で理論上は最大273万円（21万円×13年）も得できる計算に！！

データで見る住宅ローン

実際にどれくらいの金額を借りているのでしょうか？
国土交通省の調査によると、住宅種別ごとの平均借入額は以下のとおりです。

住宅種別	平均借入額
注文住宅（土地付き）	約3,772万円
分譲戸建住宅	約3,074万円
分譲マンション	約3,061万円
中古戸建住宅	約2,333万円
中古マンション	約2,390万円

出典：国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査」

新築住宅では3,000万円以上のローンを組む方が多いことが分かります。

 

「税金が激減する」は本当？【ホント】

結論から言うと、条件が合えば本当に激減します。

実際にいくら戻ってくる？

年収別にシミュレーションしてみましょう(*’▽’)

年収	所得税（年間）	住民税からの控除上限	合計控除可能額（最大）
400万円	約8万円	約9.7万円	約17.7万円
600万円	約20万円	約9.7万円	約29.7万円
800万円	約40万円	約9.7万円	約49.7万円

注：扶養家族や控除内容により変動します

13年間でトータルいくら得する？

仮に3,000万円の住宅ローンを組んで、年収600万円の場合…

これはかなり大きいですよね！
「家を買うと税金が激減する」というのは、条件次第で本当です。

 

でも待って！こんな方は要注意【ウソ】

ここからが重要。住宅ローン控除には「もらえない」「思ったより少ない」という落とし穴がいくつかあります。

①そもそも所得税を払ってない方

住宅ローン控除は、払った税金が返ってくる制度です。
そもそも所得税をあまり払っていなければ、返ってくる金額も少なくなります。

例えば、年収300万円で独身の方だと、所得税は年間約6万円程度。
ローン残高が3,000万円でも、返ってくるのは約6万円です。
…30万だと思っていた方から見ると全然戻ってこないことになりますね(´・ω・)

実は…住民税からも一部控除できますが、上限があるため（最大9.7万円/年）、年収が低いと控除をフル活用できません。

②住民税からも引けるけど上限がある

所得税から引ききれない分は、翌年の住民税からも控除できます。
でも上限があって、最大で年間9.7万円まで！

つまり、年収が低い方は、ローン残高が大きくても控除額に限界があります。

③ローン残高が減ると控除額も減る

住宅ローン控除は「年末のローン残高×0.7%」で計算します。

つまり、毎年ローンを返済していくと、残高が減るので控除額も減っていきます。

ローン残高と控除額の推移例

経過年数	ローン残高（概算）	控除額
1年目	3,000万円	21.0万円
5年目	2,500万円	17.5万円
10年目	2,000万円	14.0万円

「毎年30万円返ってくる！」と思っていたら、年々減っていくので注意してくださいね！

④中古住宅は条件が厳しい

中古住宅を買う場合、新耐震基準を満たしていることが条件です。

具体的には、1982年1月1日以降に建てられた建物なら基本的にOK。
それより古い物件は、耐震基準を満たしている証明が必要になります。

また、中古住宅の場合は…

⑤繰り上げ返済すると損することも

住宅ローンを早く返したいと思って繰り上げ返済すると、返済期間が10年未満になった場合、住宅ローン控除が受けられなくなります。

また、残高が減ると控除額も減るので、「低金利なら繰り上げ返済より控除を受けた方が得」というケースもあります。

金利0.5%で借りていて、控除で0.7%戻ってくるなら、実質的にマイナス金利状態。急いで返済するメリットは少ないかもしれません。

 

住宅ローン控除を最大限活かすコツ

せっかくの制度なので、最大限に活用しましょう。

確定申告を忘れずに（初年度）

1年目は必ず確定申告が必要です。会社員でも例外はありません。

確定申告は面倒ですが、これをやらないと控除が受けられないので、必ずやりましょう。

2年目以降は年末調整でOK

会社員なら、2年目以降は会社の年末調整で手続きできます。

税務署から送られてくる「住宅借入金等特別控除証明書」と、銀行から送られる「年末残高証明書」を会社に提出するだけ。

夫婦でローンを組む場合の注意点

共働き夫婦の場合、ペアローンという選択肢があります。
これは、夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法。

ペアローンの利用状況としては住宅金融支援機構の調査によると、20〜30代の住宅ローン利用者のうち、約2割（5人に1人）がペアローンを選択しています。

ペアローン vs 連帯債務の違い

住宅ローンを夫婦で組む方法には、主に2つあります。

項目	ペアローン	連帯債務
契約形態	夫婦それぞれが別々に契約	1つの契約を共同で負担
住宅ローン控除	2人とも受けられる	2人とも受けられる
団信（生命保険）	それぞれに付く	主債務者のみ（※）
手数料	2本分必要	1本分でOK

※フラット35の場合は、夫婦連生団信という選択肢もあります

どちらも控除は受けられますが、ローンの組み方や保険の扱いが違うので、よく比較して決めましょう。

 

まとめ

住宅ローン控除は、確かにお得な制度です。
条件が合えば、数百万円単位で税金が戻ってきます。

でも、「誰でも30万円もらえる」わけではありません。

自分のケースで計算してみることが大切です。

家を買うのは人生で一番大きな買い物。
住宅ローン控除のことも含めて、しっかり計画を立てましょう！